Olet täällä

Vuokrasuhdetta koskevat yleisimmät kysymykset

Jaa +

Onko vuokralaisen mahdollista irtisanoa määräaikainen vuokrasopimus sovittua aikaisemmin ja millä perusteilla?

Lähtökohtaisesti määräaikaista vuokrasopimusta ei voi irtisanoa ennen määräajan päättymistä, vaan sopimus sitoo kumpaakin osapuolta sovitun ajan.

Mikäli vuokralainen irtisanoo vuokrasopimuksen sovittua ajankohtaa aikaisemmin, on vuokranantaja oikeutettu kohtuulliseen korvaukseen. Korvauksen määrä on tapauskohtainen, joskin usein tämä määritellään erillisenä ehtona/sopimussakkona vuokrasopimuksessa ja se tarkoittaa käytännössä 1-2 kuukauden vuokran määrää.

Mikäli vuokralainen joutuu tilanteeseen, jossa hänen täytyy päästä muuttamaan asunnosta sovittua aikaisemmin, kannattaa vuokralaisen olla yhteydessä vuokranantajaan ja pyrkiä pääsemään yhteisymmärrykseen hänen kanssaan. Usein nämä tilanteet ovat neuvoteltavissa, varsinkin, jos aiempi vuokralainen hankkii uuden vuokralaisen tilalleen ja vuokranantaja tämän hyväksyy.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 55 § mukaan tuomioistuin voi poikkeuksellisesti oikeuttaa vuokralaisen tai vuokranantajan irtisanomaan määräaikaisen vuokrasopimuksen erityisellä perusteella. Vuokralaisella on oikeus irtisanoa määräaikainen sopimus jos hänen tai hänen huoneistossa asuvan perheenjäsenensä sairaus tai vamma aiheuttaa asunnon tarpeen lakkaamisen tai olennaisen muuttumisen tai jos hän muuttaa toiselle paikkakunnalle opintojensa, työnsä tai puolisonsa työn takia. Vuokralaisella on myös oikeus irtisanoa sopimus muusta näihin verrattavasta syystä, jos sopimuksen jatkuminen olisi vuokralaisen kannalta ilmeisen kohtuutonta. Irtisanomisperusteen tulee olla sellainen, ettei se ole ollut tiedossa sopimusta tehtäessä.

Vuokranantajani vaihtuu – päättyykö vuokrasopimukseni?

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa sanotaan, että vuokranantajan tulee ilmoittaa vuokralaiselle, jos hänen oikeutensa hallita huoneistoa päättyy.  Jos vuokranantaja luovuttaa huoneiston eteenpäin tai omistusoikeus huoneistoon siirtyy esimerkiksi testamentin nojalla, sitoo vanhan vuokranantajan kanssa tehty vuokrasopimus uutta omistajaa, jos vuokralainen asuu huoneistossa ennen omistusoikeuden siirtymistä tai jos luovutussopimukseen on otettu määräys vuokrasopimuksen pysyvyydestä. Yleensä luovutussopimukseen ei kuitenkaan ole tarpeen ottaa määräystä vuokrasopimuksen pysyvyydestä, vaan vuokrasopimuksen siirtyminen omistusoikeuden yhteydessä on pääsääntö.  Asuntoon muuttaneen vuokralaisen oikeutta pysyä vuokralaisena ei voida rikkoa eikä siitä voida sopia toisin.

Jos vuokrasuhde kuitenkin päättyy, on vuokralaisella oikeus saada vanhalta vuokranantajalta korvausta vuokrasuhteen päättymisestä aiheutuneesta vahingosta.  Tätä oikeutta ei ole, jos vuokralainen itse vuokrasopimusta tai sen muutosta tai lisäystä tehtäessä taikka erääntynyttä suoritusta maksettaessa tiesi tai vuokralaisen olisi pitänyt tietää vuokrasuhteen päättymisperusteesta.

Jos vuokranantaja on laiminlyönyt ilmoittaa omistusoikeuden siirtymisestä, on vuokralaisella oikeus saada kohtuullinen korvaus muuttokustannuksistaan ja laiminlyönnin aiheuttamasta vahingosta.  Vuokralainen ei saa tätä korvausta, jos vuokranantaja voi näyttää, että vuokralainen tiesi vuokranantajan hallintaoikeuden päättymisestä.

Millä perusteilla vuokranantaja voi korottaa vuokraa?

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 27 §:n mukaan vuokran tarkistamisesta voidaan sopia. Vuokranantajalla on oikeus korottaa vuokraa yksipuolisesti, jos on sovittu, että vuokranantajalla on vuokrasuhteen aikana oikeus yksipuolisesti määrätä vuokran korotuksen ajankohta tai määrä, ja tämän lisäksi on sovittu myös perusteesta, jonka mukaan vuokraa saadaan korottaa. Yleensä tällainen peruste on esimerkiksi vuokran sitominen indeksiin. Vuokranantajan on ennen korotetun vuokran voimaantuloa kirjallisesti ilmoitettava vuokralaiselle uusi vuokra ja sen voimaantuloajankohta.

Asuinhuoneiston tavanomainen kuluminen ja vuokralaisen vastuu aiheuttamastaan vahingosta

Tavanomainen kuluminen

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 25 §:n mukaan vuokralainen ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu huoneiston käyttämisestä vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen, jos vuokranantaja on vastuussa huoneiston kunnosta ja kunnossapidosta.

Vuokralainen on velvollinen lain mukaan hoitamaan asuntoaan huolellisesti ja hänen on vältettävä sellaista toimintaa, joka voi aiheuttaa vahinkoa. Sen sijaan asunnon tavanomainen kuluminen ei aiheuta vuokralaiselle korvausvelvollisuutta. Tavanomaisella kulumisella tarkoitetaan vuokra-asunnon normaalia, ajan myötä tapahtuvaa kulumista, jollaista on esimerkiksi asunnon pintojen (muun muassa seinät, lattiat) ikääntyminen. Vuokranantaja ei voi edellyttää, että asunto olisi vuokrasuhteen alussa ja lopussa täsmälleen samassa kunnossa, jollei toisin ole sovittu.

Tavanomaisena kulumisena voidaan pitää sellaisia vaurioita, jotka ovat syntyneet vähitellen. Näitä ovat esimerkiksi huonekalujen aiheuttamat painaumat ja värijäljet sekä kohtuullinen määrä seiniin ja kattoon syntyneistä jäljistä, jotka ovat aiheutuneet esineiden kiinnityksestä ja asennuksesta. Vuokralainen ei ole velvollinen paikkaamaan näin aiheutuneita jälkiä tai reikiä. Sen sijaan painavien tavaroiden putoamisesta tai huonekalujen vetämällä siirtämisestä syntyneet jäljet eivät ole tavanomaista kulumista. Tavanomaisena kulumisena ei voida pitää sellaisia vaurioita, jotka ovat syntyneet äkillisesti lyhyessä ajassa, esimerkiksi vahingon seurauksena. Huomioitavaa on, että mitä lyhyemmästä vuokrasuhteesta on kysymys, sitä vähemmän sen aikana on asuntoon saanut tulla jälkiä.

Vuokralaisen vahingonkorvausvelvollisuus aiheuttamistaan vahingoista

Saman lain mukaan vuokralainen on vastuussa vahingoista, jotka hän on itse tahallisesti, laiminlyönnillään tai huolimattomuudellaan asunnossa aiheuttanut sekä vahingoista, jotka on aiheuttanut asunnossa vuokralaisen luvalla oleskellut henkilö. Jos huoneisto on vahingoittunut, on näyttövelvollisuus vuokralaisella. Ongelmat on helpointa välttää dokumentoimalla huoneiston kunto sinne muutettaessa.

Mikäli vuokralainen joutuu vastuuseen aiheuttamastaan vahingosta, vastaa hän korjauskustannuksista vain tavanomaisen kulumisen ylittävältä osalta. Vuokranantajalla on oikeus pidättää vuokravakuudesta ne kohtuulliset kulut, jotka vuokralaisen laiminlyöntien johdosta vuokranantajalle ovat tosiasiallisesti aiheutuneet.

Mikä on vuokravakuus ja millä perusteella vuokranantaja voi pidättää osan siitä?

Vuokravakuus asetetaan sen varalta, että vuokralainen ei huolehdi vuokran maksusta tai aiheuttaa asuntoon vaurioita. Huoneenvuokralain mukaan vuokralaiselta ei ole mahdollista vaatia suurempaa kuin kolmen kuukauden vuokran määrää vastaavaa vakuutta. Tätä suurempaa vakuutta koskeva ehto on mitätön.

Jos asuntoon on esim. tullut vaurioita, vuokranantajalla on oikeus käyttää vuokravakuutta vahinkojen kattamiseen. Mikäli perusteita vakuuden käyttämiseen ei ole, on vakuus palautettava täysimääräisenä viivytyksettä, kun vuokrasuhde on päättynyt, asunto ja siihen liittyvät tilat siivottu, asunnon avaimet luovutettu ja asunnossa tehty loppukatselmus.

Vuokranantaja ei voi vähentää asunnon normaalia kulumista vuokravakuudesta, esimerkiksi seiniin tehdyistä reiästä taulujen tai huonekalujen kiinnittämiseksi. Vuokranantaja ei voi myöskään kattaa vuokravakuudella asunnon korjaus- tai pintaremonttikustannuksia sillä perusteella, että asunto olisi vuokrasopimuksen aikana kärsinyt vuokralaisesta aiheutuneita vaurioita.

Mikäli vuokranantaja katsoo, että vakuus tarvitaan vuokralaisen aiheuttamien vahinkojen kattamiseen, on tästä ilmoitettava vuokralaiselle etukäteen kirjallisesti ja vuokralaiselle on esitettävä kirjallinen erittely syntyneistä kustannuksista ja perustelu, miksi vakuutta ei palauteta.

Jos vakuus ei ole riittävä tappioiden kattamiseen, on vuokranantajalla oikeus periä vuokralaiselta loputkin vahingosta aiheutuneet kustannukset.

Vuokra-asuntooni on tulossa putkiremontti. Miten tämä vaikuttaa vuokranmaksuvelvollisuuteeni?

Vuokranantajan tulee ilmoittaa asunto-osakeyhtiön tekemistä remonteista vuokralaiselle välittömästi niistä tiedon saatuaan. Vuokralaisella on oikeus kohtuulliseen hinnanalennukseen tai oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta siltä ajalta, jona huoneistoa ei ole voitu käyttää tai se ei ole ollut sovitussa kunnossa. Tämä oikeus vuokralaisella on riippumatta siitä, onko remontin suorittanut vuokranantaja vai asunto-osakeyhtiö.

Vuokranalennuksen määrään vaikuttaa erityisesti haitan määrä. Vuokranmaksusta vapautumista tai vuokranalennusta harkittaessa onkin otettava huomioon puutteellisuuden kesto ja sen merkitys huoneiston käytölle. Vuokranalennus putkiremontin johdosta on muun muassa Kuluttajariitalautakunnan ja hovioikeuden ratkaisukäytännön perusteella yleensä noin 30 – 50 prosenttia. Jos huoneistossa ei esim. remontin vuoksi voi lainkaan asua, vuokralaisella voi olla jopa oikeus vapautua vuokranmaksusta kokonaan remontin ajaksi.

Alennuksen määrittely on aina tapauskohtaista. Suosittelemme sopimaan vuokran kohtuullistamisesta tai vuokranmaksusta vapautumisesta vuokranantajan kanssa.

 

Photo Credit: Tom Jutte

 

Viimeksi päivitetty: 08.10.2015 klo 11:29